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本文首发于微信公众号:中国房地产报-都市财经

字号+ 作者:都市财经 来源:搜狐号自媒体 2018-04-27 03:11 我要评论( )

4月12日,北京万科宣布:旗下第一个自持租赁项目“万科翡翠书院”将启动预租,“月租金1.5万元起”、“十年租金180万元起”。这个有着“国内第一个企业自持租

  4月12日,北京万科宣布:旗下第一个自持租赁项目“万科翡翠书院”将启动预租,“月租金1.5万元起”、“十年租金180万元起”。这个有着“国内第一个企业自持租赁项目”头衔的物业再次因为“高租金”引发市场关注,风波不止。

市场丨“试验田”万科翡翠书院的新访客:多是互联网与金融业人士

 
  万科翡翠书院,周边正在绿化

  面对外界不断出现的关于万科翡翠书院的“租赁后可转为产权”等文章,北京市住建委近日发文表示,企业竞自持的租赁住房,在70年土地使用权期限内,开发建设主体无论自持项目,还是将项目转让给新受让主体,都只能出租,不能出售或变相以租代售等;承租人租赁此类住房,无论租赁期限和续租次数多少,都只能获得使用权,不能获得产权。

  4月25日,中国房地产报记者来到了万科翡翠书院,从目前了解到的情况来看,它们已接洽了中关村(000931,股吧)70余家企业,了解了上述企业员工的住房情况与租赁需求;在项目现场,每个业务员每天平均接待客户数量为6至7次。但目前未有具体的租赁合约签订的消息。

  另据了解,与其他项目不同,目前这个项目在北京万科列入单独考核。

  看房的多是互联网金融业人士

  4月25日下午2点,北京北五环外万科翡翠书院,门口停靠着十几辆轿车,工人们在不远处整理着绿植,过往的车辆在它的外围扬起阵阵尘土。犹如它现今在市场上的遭遇。

  中国房地产报记者在现场了解到,万科翡翠书院目前配有10多个业务人员,每人每天平均接待客户数量为6至7次。

市场丨“试验田”万科翡翠书院的新访客:多是互联网与金融业人士

 
  下午3点,一个团组来看房

  “日均访客超过50组,有的是单人组,有的是团组。”北京万科方面介绍,目前我们启动了预租,电话咨询的人数其实更多一些,看房的多是互联网与金融行业人士

  目前,万科翡翠书院已接洽了中关村70余家企业,针对这些企业需求或有部分优惠活动。

  实际上,早在2016年万科取得永丰自持地块之后,市场就传言万科小米合作建房,去年年初万科还曾几度调研小米。但是,万科方面就此事回应称,“会优先考虑小米员工的租住需求。至于双方合作建房系小米部分员工误读。”

  中国房地产报记者就此事向万科方面求证获知,该项目起初确实计划与小米、联想等几家企业合作,直接租给这几家企业员工,但政府方面希望市场上可以有更多企业从业人员享受到这一项目。此后,万科扩大至向中关村70余家企业做C端推广与调研。

  资料显示,大中关村区域有231万产业人才,其中高新科技人才为85万人,其中又有43.5%的人群具有海外留学背景。北京万科方面介绍,具体租金细节还没有出来,这70余家企业人员有可能会享受部分优惠,尚未确定。

  事实上,中关村区域对职住平衡的需求比较旺盛。今年,万科跟腾讯联合做了一个大中关村调研,数据显示超过80%的人群对目前居住情况不满,50%的人群愿意尝试高品质社区,并希望居所离工作地点近,尤其希望生活养老设施配套齐全。

  10年租期为政策规定

  北京万科方面表示,“目前调研的结果是,客户需求的租期周长在3年至10年,后期我们会根据这个时间设计不同的租赁时间长。最长租期10年并不是我们规定的,10年是国家政策规定租赁行业单次合同最长时间。”

  去年4月14日,北京市住建委和市规土委联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》,明确企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得以任何方式对外销售,自持年限与土地出让年限一致。同时,为了防范以租代售,对外出租单次租期不得超过10年。

市场丨“试验田”万科翡翠书院的新访客:多是互联网与金融业人士

 
  销售员向客户介绍项目

  按照万科翡翠书院的整体规划,面积为90平方米的三居室户型共有1063套,月租金1.5万元至1.8万元,租期最长10年;面积180平方米的复式四居室共有227套,月租金3万元至4万元,租期最长10年。

  到2020年,万科翡翠书院会推出100套房源,后期的产品则会根据市场需求和反应作出适当调整。对此,北京万科方面告诉中国房地产报记者,“就现在覆及的70多家企业来说,只要每家企业有2个人愿意租我们的房子,100套是没有压力的。”

  中国房地产报记者也随机采访了几个在大中关村区域比如腾讯、新浪工作的IT人士了解情况,一些月薪在2万元至3万元的人士表示,虽然工作单位离万科翡翠书院很近,但对这个项目并不感兴趣。

  “它是我们的试验田”

  据相关机构测算,万科翡翠书院项目地价109亿元,加建安成本50亿元,不考虑后期运维成本,理想条件下项目营运净收入不超过3%。如果按照项目目前规划的1290套房屋计算,建成后全部房屋出租的年收入为2.73亿元,如果户型和租金两个数值保持不变的话,至少要58年才可以覆盖地价与建安成本。

  就万科翡翠书院规划来看,目前还有共享办公、商业、养老等多项物业,能否提供新的盈利点还未知。不过,4月25日中国证监会、住建部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》对于自持租赁企业来说是个福音。

  不过,北京万科方面回复,“目前还没有资产证券化相关信息与动作,万科翡翠书院是我们的试验田,一步一步走才能知道结果如何。”

  2016年12月份,万科在北京以109亿元总价拿下了海淀永丰的2宗地块,项目位于北京海淀区,距离中关村13公里、西二旗8公里。住宅面积全部由企业持有,且自持年限为70年。

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(责任编辑:张洋 HN080)

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