2023年长三角土地市场趋势

市场概述

2023年长三角土地市场呈现出明显的分化趋势。一方面，土地成交总价的集中度提升，城市间的表现差异加大；另一方面，央国企在土地市场上的拿地力度仍然强劲，而民企则相对保守。具体来看：

- 成交集中度上升：长三角土地成交总价的TOP10和TOP30城市分别占全国成交总价的45%和70%，显示出城市间的分化更为明显。

- 城市间分化：虽然总量有所收缩，但部分城市地市规模实现增长，显示出了韧性。例如，长三角地区的强三四线城市同样竞争激烈，出现了百轮竞拍的高热现象。

- 央国企强者恒强：央企与地方国企仍是土地市场拿地主力，而民企拿地份额降低。

市场热点

- 核心城市土地市场持续火热：上海、杭州、苏州、南京等核心城市土拍异常火热，强三线城市如湖州、温州等竞拍也非常激烈。

- 土地市场点状回暖：随着市场复苏动能的衰退，长三角地区的土地市场表现出一定的韧性。尤其是核心城市，成为了房企投资的重点。

- 民营房企开始积极入市：长三角土地市场的回暖复苏的一个重要标志是民营房企开始积极入市。这表明土地市场的信心正在逐步恢复。

市场预测

- 2024年市场预期：展望2024年，土地市场或将持续低位运行，整体市场热度也延续低位。土地端的回暖取决于市场去化的表现。

- 城市与企业分化：在城市层面，核心一二线城市依旧是房企投资的首选。而在企业层面，龙头房企的优势将持续放大，“强者恒强”的局面将会延续，而地方城投拿地力度或将持续收缩，民企需要更长的修复期。

- 政策影响：取消土地地价限制等政策调整可能导致优质地块的竞拍热度上升，同时也可能导致非核心区出现底价成交甚至流拍的情况。

结语

综上所述，2023年长三角土地市场呈现量减价升的趋势，城市间分化明显，央国企保持强势，而民营房企的投资热情逐渐复苏。展望未来，市场预期继续保持谨慎，城市与企业之间的分化将继续深化。政策的影响也不容忽视，特别是在地价限制方面的调整可能会进一步加剧市场的分化。